Zgodnie z obowiązującymi przepisem art. 39 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami:
„1. W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.
2. W przypadku spłaty części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.”
Co ten przepis oznacza dla kredytobiorców w praktyce?
W sytuacji zaciągnięcia kredytu hipotecznego po dniu 21 lipca 2017 r. (od tego terminu obowiązuje ww. ustawa):
- Jeśli został on nadpłacony (kwota nadpłaty nie ma znaczenia), a okres kredytowania w związku z tym został skrócony;
lub
- Jeśli kredyt ten został spłacony w całości przed terminem uzgodnionym w umowie kredytowej z bankiem;
może należeć Ci się zwrot części opłat jakie pobrał bank w związku z zawarciem kredytu takich jak:
– marża,
– pobrana prowizja,
– koszt pośrednictwa,
– koszt przygotowania umowy.
Tymczasem banki zwykle ograniczają się do obniżenia wyłącznie odsetek przewidzianych w umowie kredytowej. Podobną praktykę banki stosowały w przypadku wcześniejszej spłaty kredytów konsumenckich. Działo się tak do czasu wydania wyroku przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 11 września 2019 roku w sprawie C-383/18. Z jego treści jasno wynika obowiązek stosunkowego zwrotu pobranych opłat pod warunkiem złożenia stosownego wniosku przez konsumenta. Banki często wskazują, że nie można tych sytuacji porównywać. Niemniej treść przepisów jest jednoznaczna, a dzięki odpowiedniej argumentacji prawnej można uzyskać zwrot.
Dlaczego warto podjąć ten wysiłek?
W praktyce wartość dodatkowych opłat to nawet kilka procent wartości kredytu.
Na przykład, jeśli wynoszą one 3% kwoty kredytu spłata w maju 2022 r. kredytu na kwotę 300.000 zł zaciągniętego w listopadzie 2017 r. to możliwość uzyskania zwrotu ponad 7.500 zł.
Nadpłata takiego kredytu o około 50.000 zł to zwrot rzędu nawet 2.000 zł.
